中远两湾城业委会如何打赢对物业近20年“不信任战”？:全球视讯

近日，普陀区中远两湾城业委会起诉前物业返还全体业主4000万元一审胜诉的消息，引发广泛关注。这个被称为“上海最牛”的业委会，为何要将物业告上法庭？又是如何取得初步胜利的？事情的“来龙去脉”值得剖析。

图说：超大型小区中远两湾城。受访单位供图

(资料图片)

发现存在诸多疑点

“大”是许多人对中远两湾城的第一印象。1998年，上海第一轮大规模旧区改造启动，位于普陀区的棚户区“两湾一宅”项目，被命名为“中远两湾城”。

坐落在苏州河畔的中远两湾城于1999年开工，分四期建设，2006年全面竣工。小区一共有96栋居住楼，有近1.2万户、约5万人居住。一栋楼就相当于一个村的人口规模。小区大到需要4个居委会，东、西2个业委会分会共同管理，这也就代表着有来自四面八方不同的声音、不同的诉求。

小区居民王女士告诉记者，刚入住的时候，业主们普遍认可中远两湾城的环境好，交通方便，但随着时间推移，管理上的问题逐渐暴露出来，硬件设施老化、年久失修，环境一年不如一年，停车位也越来越难抢。业主们将矛头指向中远物业，小区第一、二届业委会在对物业进行审计的过程中，也发现存在诸多疑点，比如消防设备、弱电等设施的费用，按照合同约定，本来无须业主承担的费用，却被纳入物业费。还有小区的公共收益，如新增地面停车场、电梯间的收益账目不清。在此期间，第一、二届业委会因为小区里不断的纷争，多次更换主任，履职受到很大影响。问题就摆在那里，却始终没能得到解决。

图说：物业人员对小区设施环境进行修缮。受访单位供图

业主要向物业追责

第三届业委会直到2019年12月经选举产生，诞生前出现了近两年的“空窗期”。被推举为第三届业委会主任的韩德友，曾在企业担任管理工作。由于对物业长期不信任，业主们对新一届业委会提出的目标任务很明确：一、为小区重新招聘物业；二、对小区收支做审计；三、向中远物业追责。

2020年10月，中远两湾城第三届业委会召开了一次业主大会。在这个地方召开一次业主大会，光志愿者就要500人。为了统计业主投票情况，业委会还专门定制了二维码投票程序，以保证不存在任何干扰投票的行为。最终，全体业主投票表决通过“授权第三届业主委员会对过去小区公共收益、按时结算、维修资金项目等收支进行全面审计，必要时通过司法途径完成相关审计工作，收回应归全体业主所有的全部相关资金权益”的决议。

得到全体业主的授权后，第三届业委会向中远物业发函，要求配合审计，但遭到拒绝，最终双方走上诉讼程序。经过几次开庭，被告方中远物业既不同意司法审计，也不提供任何相关材料。法院要求业委会举证相关材料。

“整个案件的举证是最叫人头疼的。”韩德友说。业委会会同律师搜集过往20年本就为数不多的证据时发现，许多没有进入电脑系统的历史数据追查起来非常困难，还要向法院申请调查令，到电力公司、水务公司查询历年水电费数据，调取小区停车库数据，同时结合中远物业在诉讼中提交的历年单方审计报告中的破绽和矛盾，推算出应该返还的金额。

“好在这一关我们闯过来了，我们起诉的金额为6200万元，法院一审判决时将返还金额酌定为4000万元。根据业委会议事规则，如果能最终胜诉，这4000万属于全体业主所有，将进入维修基金账户。”韩德友解释道。

记者了解到，该判决于今年1月31日作出，目前一审判决尚未生效。原被告双方如果不服该判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状。

图说：物业人员对小区设施环境进行修缮。受访单位供图

形成有效善治模式 

为什么前两届没做成的事，到了第三届做成了？韩德友说，“过程也不如想象中那么一帆风顺。在这样一个超大体量的小区，业委会不可能让所有人都满意，如果一天到晚在意一小部分人的挑剔，什么事都做不成。但是我的责任心告诉我，既然大家选了我，就要做好。”

20年沉积的问题，用2年时间完成诉讼成功、物业更换两项艰巨的任务，离不开各个环节的协同一致、高效执行。面对那么多业主，如何准确、清晰地知道他们真正的诉求，又如何能够实现快速反馈？

第三届业委会的做法是，重建业主代表体系，通过发动楼组积极分子，在每个楼栋选出5-7名业主代表。自下而上建立起沟通网，保证信息的快速下达和反馈。

过去业委会采取四分会制度，分别代表小区一二三四期，但是财账共用导致相互间的矛盾不可调和。小区四期开发时间不同，需要整修的节点、设备自然也不同。在一期业主看来极重要的修路事项，在另外三期业主眼里并不急迫，这使得在维修资金的使用上彼此牵扯，诉求在任何时候都不能达到完全统一。

第三届业委会在此基础上作出优化，从原来的“四会制”变为东、西区两个分会，保证总会的整体性与两分会的独立性。两个分会分别决定所属事务，全区域问题则由全会投票决定。这一机制与业主代表机制紧密结合，形成了有效的善治模式。

韩德友说，程序的公开透明也是必需的，“所有业主的眼睛都在看着我们，因此要谨慎地走好自己的每一步”。在选聘新物业公开招标时，业委会的每一项招标程序都要在房办、四个居委的指导监督下进行，并主动向业主公示。

图说：物业人员对小区设施环境进行修缮。受访单位供图

制定明晰管理规约

2021年2月，万科物业进驻，之后对中远两湾城在物业管理中存在的问题进行了全把脉，针对小区电力系统、电梯系统、消防系统等老大难问题，梳理了一份长达400余页的评估报告。随后，万科物业积极联合街道自治办、居委会、业委会，量身定制了一个“四位一体”的创新联动体系，每周一针对内部重点问题沟通协商。同时，小区成立了中远党支部，将党建引领融入物业服务中，切实发挥好党支部作用，陆续针对车辆管理、楼栋消防安全事宜、网球场篮球场游泳池、公共收益等事项达成一致。

新物业进驻后，一个喜人的转变是，曾经号召大家反对缴纳物业费的业主，现在开始积极引导广大业主及时缴纳物业费了，甚至还有业主把前年欠下的物业费都交了。

图说：物业人员协助发放物资。受访单位供图

在韩德友看来，走上司法程序，要动用大量资金、人力、精力，并不是所有业委会与物业之间的纠纷都适合通过诉讼来解决。制定更加明晰的物业管理规约，才是破题之道。超大型小区与物业近20年“恩怨”的背后，一方面提醒物业行业以此为鉴，认真审视自己的经营方式，做到合规；另一方面也为业委会参与者提振了信心，让人们意识到业主大会、业主委员会存在的作用和意义。

专家认为，随着城市发展进程的加快，社区治理难题不断涌现，小区里的那些事儿，仅靠单打独斗远远不行。业委会作为社区基层治理的“三驾马车”之一，服务性、专业性很强，要做好业委会的事，仅凭一腔热情是不够的，更要提升运行的规范性、有效性，更好地让这驾马车动起来，同时带动物业、居委会一起行驶，形成良好的运行机制，直接关系到每一户业主的生活品质。

新民晚报记者 解敏 江跃中